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2018佛山楼市总结市场篇 主力成交户型怎样谋变?

发布于2019-01-11 分类:本地楼市 来源:大洋网-广州日报

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佛山楼市保持平稳。


  在刚刚过去的2018年,佛山楼市稳步前行。佛山新建住宅的成交量依然可观,成交规模突破1000万平方米。随着刚改需求的凸显,佛山市场的主力户型偏向于90~130㎡的中大套型。但是接下来,随着市场进入理性期,刚需有望再度成为购房主力,小户型单位或将继续吃香。


  年度关键词:调控


  2018年,佛山继续执行限购,在“房住不炒”的主导思想下,市场监督力度始终没放松。在规范市场秩序方面,佛山发文叫停开发商夜间开盘,南海区针对购房资格问题发文严查伪造、规避限购的行为,佛山专门进行了为期半年的房地产市场乱象专项整治行动,并将整治结果向社会公布。


  在健全住房体系方面,佛山2018年继续加大租购并举的力度,租赁住房、共有产权房、人才住房等方面做出多种探索,形成多样化的供应体系。在租赁住房方面,2018年佛山出现了首个利用集体用地建设的租赁住宅小区,还搭建了住房租赁监管及交易平台。另外,佛山还开始探索共有产权,按照征求意见稿,佛山提出对共有产权个人出资比例不少于六成。在人才住房方面,佛山五区各有动作,顺德率先进行人才住房的选房工作,三水区于8月份也推出人才住房以留住人才。


  年度关键词:平稳


  目前官方还未公布2018年12月网签数据,但记者统计1~11月份成交数据发现,全市一手楼网签14.7万套,已超过2017年全年10.77万套一手楼的成交量;但2018年1~11月份一手楼成交1147.9万㎡,距离2017年全年1210万㎡的成交规模差距不大。可以预计2018年佛山全市一手住宅成交规模不会低于2017年,但也不会出现明显增加的情况。


  从各区的情况来看,“稳”始终是市场的主基调。2018年1~11月份禅城区、南海、顺德、高明、三水一手住宅成交规模分别是182.66万㎡、337万㎡、391万㎡、147.7万㎡、253.56万㎡,除了南海外,其他四区仅1~11月份的成交规模就超过了去年全年规模。根据世联统计,南海2018年的成交规模有所下滑,其原因跟置业需求外溢、跨区置业流动不无关系。不过有业内人士指出,近2个月来出现的集中网签,属于延迟网签,并不能真实代表当下的市场状态。


  总的说来,佛山2018年住宅市场供求平衡,基本处于稳步上行的态势中。根据佛山中原统计,截至去年年底,全市住宅库存量达到843万㎡,去化周期约7个月,供需平衡。


  从具体区域来看,禅城区随着奇槎、祖庙新货供应加大,成交热点从绿岛湖转移到奇槎、祖庙板块。南海的库存量有所下降,里水、桂城、罗村、大沥、丹灶的库存比较充沛。顺德北部一些板块去化减缓,库存处于高处,但受到东部新城规划的利好, 东部的容桂、大良镇街成交量比较可观。三水区,三水新城、北江新区供应量增加,但去化缓慢,观望情绪加重。高明成交活跃的区域集中在西江新城、荷城和杨和。


  年度关键词:刚改户型


  什么是刚改?顾名思义,满足改善居住的刚性需求。目前已有住房,但面积和条件不能满足使用需求而急需换房的购房者就是刚改户型的目标人群。


  周女士刚结婚时想着买个房就凑合一下,于是就买了一套70平方米的小两房。如今5年过去了,眼见着一家两个要变一家三口了,未来还有可能变成一家4口,小两房局促,于是周女士决心卖掉自己住的两房,凑够首付换一套110平方米的小四房。


  2018年,像周女士一样的刚改房需求者正成为佛山市场的购房主力。这一需求的变化也带来佛山主力户型的转变。


  来自佛山中原、佛山世联的统计,2018年90~130㎡的中大户型成为主力户型,其成交占比占所有户型的五成以上。佛山中原的数据显示,2018年90㎡以下小户型成交占比已经从2017年的27%降至20%;此消彼长,90~110㎡、110~130㎡的刚改户型成交占比却略有提升;而130㎡以上的大户型成交占比变化不大,大约一成。


  不过,佛山世联还监控发现,随着2018年下半年市场进入理性期,90~100㎡面积段成交又出现上升趋势,反之刚改、改善型户型有所下降,说明在市场回调的过程中,刚需客户又成为了主力群体。


  今年继续向“稳”


  佛山通过将近2年的调控,收效显著,楼市逐步回归理性。去年1~11月份全市网签量达到了14.7万套,同比涨幅达五成,说明佛山市场仍具活力。在“稳”的前提下,佛山调整政策的可能性不会太大。


  佛山中原认为,楼市调控政策环境短期内并无松动迹象,但也没有推出更严厉调控的迹象,而房地产税有望加快研究。2019年佛山全年供应量充足,预计有99个新项目入市,限购区就有近60个。随着融资端的收紧,房企为缓解资金压力,会继续以价换量快速回笼资金,房价增速放缓,整个2019年会以横盘为主。


  佛山世联认为短期内放松政策是小概率事件。今年房企在拿地方面将回归理性,但受土地成本、出让条件等限制,房企会寻求更多元化的取地方式。另外,随着广佛同城同向同心,交通基础设施的深度融合,佛山市场的发展潜力仍然可期。



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