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2018年下半年房价会出现普跌吗?

发布于2018-06-12 分类:楼市焦点 来源:不执著财经微信号

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5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。而2018年1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比2017年1-5月增加60%。


尽管上半年房地产调控创出历史新高,而且北上深房价也被成功“阻击”。但二三线城市的房价却如脱缰的野马继续“一路狂奔”。


70个大中城市中,4月新建商品房环比涨幅最大的城市分别为丹东、三亚和海口等这三个地方。


那么,2018年上半年国内房价为啥会屡调屡涨?我们认为主要有以下几个原因:


第一,今年第一季度新增信贷用于居民中长期贷款的资金占比近4成,而开发商在融资方面却面临困境。这些新增的个人房贷主要是流向二三线城市,全民炒房时代正在火热进行中。


第二,棚改货币化安置和人才争夺战,导致二三线城市的房地产“供不应求”的局势日趋严重。对于二线城市来说,引进各地人才之后,也增加了购房的需求,供需紧张局面进一步助推房地产市场的上涨预期。


而对于三线城市来说,棚改货币化安置,使得原来并不一定要买房的棚户区居民成为刚需。这些举措虽然成功去除了高库存,但当地房价上涨在所难免。


此外,由于之前地方政府限制开发商新楼盘的价格,使得二手房价与新房价格倒挂,也就是说新房价格反而低于二手房价,而恰好地方政府希望通过“摇号购房”给更多市民以公平购房的机会。


如此一来,谁都知道新房比二手房价格还便宜,谁买到就是赚到,原来那些不需要购房的市民也加入到“抢房摇号”的争夺当中来。


第三,所有房地产板块均被炒房客轮炒一遍。本轮房价上涨行情始于2015年6月,是深圳为代表的一线城市及部分二线城市房价开始领涨。到了2016年10月一线城市受到房地产调控,热点二三线城市随后跟进。


当进入2018年,东北、西北、西南等偏远地区的二三线城市也开始补涨。目前国内有200多家县级城市的房价都达到了9000多元/平方米。国内楼市几乎都被炒房客拉个遍,再无价值洼地可寻。


目前情况是一线城市房价基本被控制住了,二线城市“人才引进”热潮也将会暂告段落,三线城市的棚改也将逐步收尾。


那么,中国楼市在进入到了下半年,房价的走势将会怎样呢?


对此,我们认为国内房地产已经历了三年半的大涨,正在上演最后的疯狂,下半年逐步回归理性。


首先,住建部近期分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。被约谈城市主要集中在东北、中西部,以及出台自由贸易政策的海南,这些近期房价最后补涨的城市。


目前,被约谈的合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原等城市已出台调控政策予以回应。对此,我们认为,这代表住建部“预警——约谈——问责”机制的落地实施。


事实上,如果这次住建部约谈各热点城市后,房价还是出现大涨,那么接下去的问责制,将会给地方政府带来巨大压力。


所以,一些地方政府通过主动调控房地产政策予以积极回应。下半年,随着限购、限售,再加上房贷利率不断上调的效果,国内房地产市场将大幅降温,一二线城市房价会出现小幅调整。


而前期上涨过快的三四线城市房价,如果没有限售令的出台,三四线城市新房价格很可能出现大起大落的结果,同时二手房价格会出现有价无市,投资者想抛售也很难。


再者,开发商债务率高筑,今年下半年至2020年都将是还债高峰期。资料显示,房地产的还债高峰在6月份正式开启。房企们今年还有1717亿元人民币债券需要兑付,未来三个月的到期规模分别是170亿元、188亿元和227亿元;


更要命的是,今年四季度房企债务到期压力进一步增大,届时需要准备共计877亿元资金来兑付到期的债券。


随着,债务高峰时期的到来,给房企生存带来前所未有压力。面对债务偿还期的集中到来,开发商只能通过降价促销,来回笼资金。所以,今年下半年开发商大幅度打折促销概率很大,值得投资者期待。


最后,各地长效机制的陆续推出,将使住宅市场的需求进行分流。这次深圳推出新的房改政策,计划到2035年,要建170万套新建房源,其中60%用于保障房,而40%提供给商品房市场。


相信未来还有更多的城市会加入到保障房体系中来。未来将建立一套完善的住房保障体系:高收入群体住商品房,中等收入群体住政策性支持住房,而低收入群体则住租赁房,真正做到居者有其屋。


在保障房体制逐步完善的情况下,下半年即可对住宅商品房市场进行分流,以后大家并不一定非要购买商品住宅,也可以通过保障房体系解决居住问题。


2018年上半年房地产正面临“高烧难退”的格局,但下半年会因房地产调控的深入、长效机制的建立、房企回笼资金需求的到来,将很快降温,而且除了一些限售的大中型城市,其他的前期各热点城市的房价将出现一定程度的调整。所以,对于普通购房者来说,等到下半年再来看国内的房价,可能又有一番不同的感受。


不执著财经微信号  张平



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